业主：我没签条约 不交物业费！物业条约主体到底是谁？

导读：物业服务条约，是物业公司和接受物业服务的小区业主之间，约定双方权利义务关系的书面条约。实践中，签署物业服务条约，往往并非是业主本人签署，许多情况下是由业主大会，或者是业主委员会签署。许多业主据此认为自己并非是物业条约的一方当事人，因此而拒交物业费。

这样的说法，有没有执法依据呢？物业服务，传统理论上称之为物业治理，本质是却一种服务条约关系。一、业委会和业主大会站不住脚现在的学术界及实务界分歧较多的是“业主委员会主体说”以及 “业主大会主体说”两种看法，我们逐一看来。（一）业主委员会主体说该说法认为，业主委员会才是物业服务条约的主体，业主只是物业服务条约的关系人。

在业主委员会与业主的关系问题上，认为两者是“代表者与被代表者的关系”。物业公司和业委会直接签署条约，是这一说法的焦点理论看法。

但该种说法，其实只看外貌，忽略了条约的本质内容。首先，违反了条约生效的一般理论。凭据条约生效理论，条约主体具备相应的民事权利能力和民事行为能力是条约生效的须要条件之一。

我国现行执法法例并未赋予业主委员会民事主体资格。因此业主委员会并不具备实体法上的民事权利能力，不能作为物业服务条约的主体。其次，违反了条约的相对性原理。

凭据条约的相对性，条约的主要在条约当事人之间发生执法约束力，只有条约当事人一刚刚能够基于条约提出请求或提起诉讼。据此，物业服务企业便不能请求业主推行支付物业费等条约义务，而只能要求业主委员会推行，但业主委员会无独立的产业，将会导致推行不能的结果。最后，曲解了《物业治理条例》的立法意图。

《物业治理条例》第十五条划定，业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务条约”，只是作为业主的“代表”而签订条约的人。在此意义上，业者委员会仅是条约订立的行为主体，而非条约的真正主体。

物业服务的宗旨应当是为了维护业主利益（二）业主大会主体说该说法认为，业主大会是物业服务条约的另一方主体。业主大会是依法建立的组织，在性质上与合资组织相同的民事主体，均为非法人团体，具备成为条约主体的资格。但该说法实际上也忽略了操作性，实践中难以适用。

其一，混淆了业主大会和业主的观点。该说认为，《物权法》划定由业主配合决议选聘、解聘物业服务企业，但《物业治理条例》却划定选聘、解聘物业服务企业属业主大会的权利。并以此来认定“业主大会”和“业主”属于可以相互替代的观点，难免有以偏概全之嫌，难以令人信服。

其二，业主大会与合资组织的性质并不相同。业主大会是带有公权性质，与合资组织的纯私法性差别。

同时业主大会不需要像合资组织那样由合资人配合出资、谋划、共担风险，也无需对外负担连带责任。其三，业主大会作为条约主体在实践中并不行行。从我国现在的情况来看，物业费纠纷是物业治理中普遍存在的问题，若将业主大会作为条约主体，则会使业主以非条约主体为事由而拒交物业费，越发剧了物业服务企业收费难问题。

业主大会的召开在实践中都面临着诸多难题。二、业主是物业服务条约主体的理由对于物业服务条约而言，一方面物业服务条约由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订，另一方面物业服务条约对业主具有约束力，由此便导致了条约的订立人和权利义务的蒙受人的分散。

但这种分散只是一种表象。（一）物业服务条约的缔结人我王法律划定，由业主委员会代表业主一方与物业服务公司订立条约。

可是从业主委员会只是业主为利便小区的日常治理而设立的内设机构，并不具备实体法上的民事权利能力。业主委员会只是业主的“法定代表”，因此，在本质上来说，业主才是物业服务条约的缔结人。

（二）物业服务条约执法效果的负担者《物业治理条例》第35条划定“物业服务条约应当对物业治理事项、服务质量、服务用度、双方的权利义务、专项维修资金的治理与使用、物业治理用房、条约期限、违约责任等内容举行约定。”由此可以发现，物业服务条约主要明确了业主和物业服务企业之间的权利义务关系。据此，物业服务条约的执法效果的负担者就是业主。

物业公司和业主才是最焦点的条约关系相对方，固然，也是矛盾的集中体现方。三、业主作为条约主体的利益1）业主说切合物业治理的本质。凭据《物权法》第70条的划定，业主对修建物内的住宅、谋划性用房等专有部门享有所有权，对专有部门以外的共有部门享有共有和配合治理的权利。物业治理权本质上是业主的权利，泉源于对物业的所有权。

业主说的出发点就在于强调业主在整个物业治理执法关系中的职位，强调物业治理维护业主的利益的本质。物业和业主之间是否融洽相处，往往是小区业主生活起居是否幸福的重要因素之一。2）业主说能够解释物业服务条约对业主的约束力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件详细应用执法若干问题的解释》划定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务条约，对业主具有约束力。

业主以其并非条约当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主主体说较好的解释了物业服务条约对业主的约束力问题。

物业公司和业主，作为物业条约的两大主体，互负义务。3）业主说能够合理处置惩罚物业服务条约纠纷。物业治理服务条约属双方有偿条约, 物业公司的条约权利是向业主收取约定的物业治理用度, 其条约义务是为业主提供约定的物业治理服务。与此相对应, 业主的条约权利是享受物业治理服务, 其条约义务是缴纳约定的物业治理用度。

业主说能够合理理清物业服务企业与业主之间的权利义务关系，物业服务企业与业主都可以基于对方的条约不推行、不合理推行行为而接纳相应的维权措施，而不至于缺失。

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